Fleißig, fleißig: Hamburger Wohnungsbau
Fleißig, fleißig: Hamburger Wohnungsbau
In Hamburg erstellen private Bestandshalter und Genossenschaften einen auffällig hohen Anteil der Wohnungen „To-Hold“ – in keiner der anderen A-Städte gibt es das so. Wir werfen einen Blick auf den Wohnungsneubau in Hamburg und fokussieren die Entwicklungen für den Eigenbestand. Die Analyse der anderen A-Städte finden Sie übrigens in der Develop-and-Hold-Studie, die wir für Empira erstellt haben.
Nicht nur für Hamburg gilt: Wohnungsneubau in Zeiten von niedrigen Zinsen, einem hohen Bedarf an Immobilienanlagen sowie politischem Druck auf sozial gerechte und moderne, funktionsfähige Städte befördert die Develop-and-Hold-Strategie.
In der Freien Hansestadt Hamburg entstehen zwischen 2019 und 2023 10.200 Wohneinheiten als Develop-and-Hold. Hamburg ist damit nach Berlin und München der drittgrößte Projektmarkt in diesem Segment. Zu diesen Wohnungen kommen aus dem klassischen Trading-Development – also den Entwicklungen zum Verkaufszweck – weitere 25.200 Wohnungen bis 2023. Das Develop-and-Hold-Segment stemmt damit 27 % der insgesamt jährlich 7.100 Wohnungen.
Bei den Baugenehmigungen ist Hamburg im Vergleich mit den anderen A-Städten ausgesprochen produktiv: Die amtliche Baugenehmigungsstatistik der vergangenen vier Jahre weist jährlich rund 10.700 Wohnungen aus – und liegt damit sogar über dem jährlichen Wohnbedarf von 8.200 Wohneinheiten. Auch die Wohnbedarfsprognose von bulwiengesa (Stand Frühjahr 2019) belegt eine im Vergleich zum Wohnbedarf ausreichende Wohnbautätigkeit in Hamburg. Nur: Selbst wenn rechnerisch für Hamburg ein Ausgleich der Nachfrage kommen wird, ist aufgrund struktureller Unterschiede zwischen Angebot und Nachfrage mindestens in einzelnen Teilsegmenten weiterhin mit Nachfrageüberhang zu rechnen. Denn nicht immer stimmt die Passung zwischen den neu gebauten Wohnungen und dem tatsächlich benötigten Wohnraum.
Der Großteil der in die Analyse eingehenden Hamburger To-Hold-Projekte ist im Bau oder kurzfristig aktivierbar. Der hohe Planungsanteil der öffentlichen Akteure geht insbesondere auf das HafenCity-Areal zurück, aktuell der Stadt Hamburg zugeschrieben.
Wo geplant und gebaut wird
Der Hamburger Develop-and-Hold-Wohnungsmarkt wird, neben den Grundstücksentwicklungen der Stadt Hamburg in der HafenCity, stark von der städtischen Wohnungsgesellschaft SAGA GWG bestimmt. Das Stadtquartier am Weißenberg stellt mit rund 430 Wohnungen das größte Projekt des Unternehmens dar. Die Wohnungen der SAGA GWG liegen dabei zu 50 % in guten und sehr guten Wohnlagen. Die International Campus Group baut aktuell das erste Haus ihrer Marke The Fizz in Hamburg Altona. In Hamburg Mitte und St. Georg plant das Unternehmen zwei weitere Häuser mit einer Fertigstellung bis zum Jahr 2021. Durch deutlich kleinere Wohneinheiten des Anbieters für Student Housing und Co-Living werden, im Gegensatz zu herkömmlichen Wohnungen des Marktes, insgesamt rund 1.000 Wohneinheiten im Analysezeitraum erstellt. Die GWG Gruppe Baden-Württemberg realisiert aktuell eine kleinteilige Mischung von Wohnkonzepten im Quartier der Generationen. Es entstehen geförderte Wohnungen für Familien, Studenten und Senioren. Die BUWOG Group, der konzerneigene Projektentwickler des börsennotierten Wohnungsunternehmens Vonovia, steht mit den Entwicklungen im Stadtquartier Bergedorf, den Mietwohnungen im Pergolenviertel und dem Areal am Sportplatzring an fünfter Position. Die nachfolgenden Akteure treten mit deutlich geringeren Volumina am Markt auf. Die Projektflächen sind meist von einem bis drei Projekten geprägt, daher ist das Ranking weniger aussagefähig. Zu den Akteuren gehören Genossenschaften (Deutsche Heim Union, Bauverein der Elbgemeinden, Hansa Baugenossenschaft) und private Bestandshalter (GWG, HIH Gruppe, Sahle Gruppe).
Datenerhebung: Angst vor Mieteransturm versus mehr Transparenz
Erhebungstechnisch ist die Analyse des Wohnungsmarktes bezüglich der Develop-and-Hold-Projekte eine Herausforderung, denn Hauptakteure sind fast ausschließlich klassische Wohnungsbestandshalter. Während private Projektentwickler sich häufig mit ihren neuen Vorhaben und Potenzialen offen am Markt positionieren, um ihre Unternehmensgröße und -agilität zu zeigen, sind Wohnungsbestandshalter oft weniger transparent. Das hat unter anderem strategische Gründe. So ist die Nachfrage nach Mietwohnungen bei den Wohnungsbestandshaltern gerade aktuell sehr hoch und der Bearbeitungsaufwand für das Unternehmen durch den Mieteransturm entsprechend. Veröffentlichungen zu neuen Projekten würden dies deutlich verstärken.
Auch ist bei einigen öffentlichen Wohnungsbestandshaltern eine Zurückhaltung mit Detaildaten zu sehen, um lokale politische Diskussionen zu vermeiden. Andererseits gibt es durchaus öffentliche Unternehmen, die ihre Aktivitäten sehr offen publizieren, wie beispielsweise ABG, Frankfurt. Dort ist sicherlich eine Trendwende zu mehr Transparenz zu erwarten.
Mit der 2016 gestarteten und seit 2017 intensivierten Analyse des Investor-Development-Wohnungsmarktes in der Projektentwicklerstudie wurde wichtige Vorarbeit in der Datenerhebung und Methodik zu diesem Segment geleistet. Mit der Develop-and-Hold-Studie by EMPIRA werden die Daten weiter verifiziert und optimiert. Das Research zu diesem Thema startete wegen der zunehmenden Bautätigkeit durch kommunale Wohnungsunternehmen jedoch bereits vor mehr als zehn Jahren. Seit 2016 kann nun als zusätzliche Info das Develop-and-Hold-Projektvolumen vergleichbar zum Trading-Development-Projektvolumen ausgewiesen werden.
Hinweis: Die gesamte Studie können Sie hier herunterladen.
Ansprechpartner: Ellen Heinrich, Projektleiterin und Autorin Projektentwicklerstudie, heinrich [at] bulwiengesa.de und Oliver Strege, Projektleiter Wohnen in Hamburg bei bulwiengesa, strege [at] bulwiengesa.de
