Hotellerie mit Wertzuwächsen bis in C-Städte
Hotellerie mit Wertzuwächsen bis in C-Städte
Der Marktwert der investmentrelevanten Hotels in Deutschland ist 2017 gegenüber 2016 um rund sechs Prozent auf 52,6 Milliarden Euro gestiegen. Damit hat sich das Volumen des Hotelmarkts in Deutschland in den letzten zehn Jahren verdoppelt – trotz des Markteintritts von Airbnb vor ebenfalls zehn Jahren.
Dem deutschen Hotelmarkt geht es gut, zumindest dem institutionellen. Kein Wunder, steigen doch schon das achte Jahr in Folge die Übernachtungszahlen. Bei privat geführten Hotels dagegen sind Verdrängungseffekte deutlich zu spüren. Ausschlaggebend für die Wertsteigerung ist der weitere Vormarsch der von Investoren bevorzugten Markenhotellerie in Deutschland sowie ein generell anhaltendes Angebotswachstum. Dies ist eines der Ergebnisse der aktuellen Kurzanalyse zum Marktwert investmentrelevanter Hotels, die wir in Kooperation mit Union Investment zum dritten Mal erstellt haben.
Die Wertsteigerung drückt sich in einem Plus bei den Hotelbettenzahlen von 16,6 Prozent innerhalb der letzten zehn Jahre aus. Wertsteigernd erweist sich zudem die gute Performanceleistung der deutschen Kettenhotellerie, die durch steigende Auslastungszahlen und höhere Zimmerraten getrieben wird. So ist der Umsatz pro verfügbarem Zimmer (RevPAR) der deutschen Kettenhotellerie im Betrachtungszeitraum von 49,9 auf 66,7 Euro deutlich gestiegen. Überproportionale Wertsteigerungen entfielen dabei auf Betriebe im Economy- und Midscale-Segment.
Seit acht Jahren steigen Übernachtungszahlen
Die bereits im achten Jahr in Folge steigenden Übernachtungszahlen in Deutschland treiben die beschriebene Entwicklung maßgeblich voran. Trotz des Konkurrenzangebotes von Airbnb setzt der institutionelle Hotelmarkt sein Wachstum auf stabilem Niveau unbeirrt fort. Parallel zum traditionellen Hotelmarkt schließt das Wachstum auch neuere Hotelkonzepte ein. Hierzu gehören zum Beispiel Apartmenthotels, die in zunehmendem Maße investmentrelevant sind und daher in dem Marktwertmodell Berücksichtigung finden.
Als investmentrelevantes Angebot wurde von Union Investment und bulwiengesa ein Bestand von rund 375.200 Hotelzimmern ermittelt, die sich auf deutsche Klein-, Mittel- und Großstädte verteilen. Der durchschnittlich ermittelte Wert pro Zimmer lag 2017 bei rund 140.100 Euro. Im Vorjahr lag der entsprechende Wert noch bei 135.600 Euro.
Transaktionsvolumen geht zurück
Dem Volumenwachstum des institutionellen Hotelmarktes steht im Jahr 2017 ein rückläufiges Transaktionsvolumen von rund 4,2 Milliarden Euro (2016: rund 5,2 Milliarden Euro) gegenüber. Wurden im Vorjahr etwa 10,2 Prozent des berechneten Marktvolumens gedreht, beläuft sich der Wert der gehandelten Hotels im Jahr 2017 auf 8,0 Prozent.
Die Bereitschaft von Bestandshaltern, sich von Hotel-Assets zu trennen, ist gegenüber dem Vorjahr signifikant gefallen. In den sinkenden Transaktionszahlen spiegeln sich die gesunkene Produktverfügbarkeit und das gestiegene Preisniveau deutlich wieder. Gleichwohl bleiben Hotels eine hochliquide Assetklasse, mit der sich weiterhin überdurchschnittliche Renditen erzielen lassen.
bulwiengesa und Union Investment gehen davon aus, dass die Zahl der Einzeltransaktionen in Deutschland 2018 weiter zurückgehen wird. In dieser Marktphase sind clevere und nachhaltige Investmentansätze gefordert. Dazu gehören beispielsweise Forward Deals sowie gezielte, wertsteigernde Maßnahmen bei Bestandsobjekten, die langfristig im Portfolio gehalten werden sollen.
Den Berechnungen zufolge kommen die Wertzuwächse auch in den deutschen C-Standorten an, die bei Betreibern und Entwicklern auf immer größeres Interesse stoßen. Die Markenhotellerie geht dorthin, wo hohe und wachsende Tourismuszahlen vorliegen und entsprechend gute Voraussetzungen für den erfolgreichen Betrieb von Hotels gegeben sind. Einige Klein- und Mittelstädte bieten hier ein interessantes Aufholpotenzial.
Apartmenthotels als Wachstumstreiber
Und 2018? Erwartet wird ein Wachstum des institutionellen Hotelmarktes um ca. 5 Prozent, was in etwa dem Vorjahresniveau entspricht. Der vielerorts in die Jahre gekommene Bestand treibt die Neuentwicklung von Hotels in allen Segmenten voran, mit starken Verdrängungseffekten bei privat geführten Hotels. Von der weiterhin dynamischen Entwicklung dürften Immobilien für temporäres Wohnen wie Apartmenthotels 2018 überproportional profitieren.
Zur Methodik
Das Marktwertmodell von Union Investment und bulwiengesa basiert auf Daten von Unternehmen, der öffentlichen Statistik sowie Hotelverbänden. Es ermöglicht eine vergleichende Analyse des institutionellen Hotelmarktes der Jahre 2007 bis 2017.
Ansprechpartner: Dierk Freitag, Bereichsleiter für den Freizeit- und Hotelmarkt bei bulwiengesa, freitag [at] bulwiengesa.de
