Während sich vor allem Dresden und Leipzig zu Vorzeigestädten in Ostdeutschland entwickeln, scheint Magdeburg zu den weniger interessanten Orten auf der Investoren-Landkarte zu gehören. Nicht nur der angespannte Investmentmarkt in den neuen Bundesländern könnte dies ändern, auch positive Signale mehren sich.

Die Dauerbrenner Dresden, Leipzig und Potsdam kommen langsam an ihre Grenzen. Es stellt sich die Frage, ob Magdeburg bisher lediglich unterschätzt wurde oder ob der Wohnungsmarkt der Stadt wirklich nur eine vorübergehende Alternative für Investoren darstellt.

Magdeburg war Kaiserpfalz, Bischofssitz und Zentrum der Reformation, eine Erfolgsstadt. Doch so erfolgreich wie sie in ihrer frühen Historie war, umso schwerer traf es die Domstadt im weiteren Verlauf der Zeit. Die enormen Zerstörungen Magdeburgs, gerade jene durch den verheerenden Luftangriff 1945, radierten die Stadt fast völlig aus. Statt eines Wiederaufbaus entstanden die für die DDR typischen Plattenbauten, nach der Wende dann vorwiegend Büro- und Einkaufskomplexe.

Doch die Landeshauptstadt Sachsen-Anhalts wurde weiter auf die Probe gestellt. Denn der Strukturwandel nach 1990 veränderte das Gesicht des einst durch Schwerindustrie geprägten Standorts und hatte einschneidende wirtschaftliche sowie demografische Folgen.

Die fast ausgestorbene Stadt

Der sich schwierig gestaltende Strukturwandel führte zu einem massiven Bevölkerungsrückgang. Wohnten 1988 noch 290.000 Einwohner in Magdeburg, führte die Zeit nach der Wende zu Abwanderung: Bis 2004 verlor die Stadt rund 63.000 Einwohner, knapp 22 %. Die Arbeitslosenquote stieg rasant an und lag zeitweise über der Zwanzig-Prozent-Schwelle.

Seit 2005 ist der negative Trend gestoppt. Die Stadt verzeichnet seither wieder Bevölkerungszuwächse und liegt dabei nur leicht unter dem Durchschnitt der anderen C-Städte. Heute zählt Magdeburg rund 236.000 Einwohner, hauptsächlich durch den positiven Wanderungssaldo, der für die Stadt spricht.

Überdurchschnittliche Einwohnerentwicklung in den vier Vergleichsstädten

Trotz der positiven Bevölkerungsentwicklung Magdeburgs muss sich die Stadt weiter beweisen. Vor allem im Hinblick auf die Trendstädte Leipzig und Dresden, denn deren Zweikampf stellt andere Entwicklungen oftmals in den Schatten. Betrachtet man die ostdeutschen Großstädte Leipzig, Dresden, Erfurt und Magdeburg, so fällt schnell auf, dass die Einwohnerentwicklung aller Städte über dem bundesdeutschen Durchschnitt liegt. Hinsichtlich der SVP-Beschäftigten schafft es jedoch nur Leipzig, den Bundesdurchschnitt zu übertreffen. Wie die Abbildung zeigt, bildet Magdeburg das Schlusslicht dieser vier Städte, was allerdings angesichts des Bevölkerungsrückgangs bis 2004 nicht allzu sehr verwundert.

Steigende Miet- und Kaufpreise

Die leicht positive Bevölkerungsentwicklung verbessert aktuell die Nachfragesituation auf dem Magdeburger Wohnimmobilienmarkt. Im Ranking der Fertigstellungen je 1.000 Einwohner von 2008–2017 nimmt Magdeburg nach Dresden den zweiten Platz ein, vor Leipzig und Erfurt. Während Dresden hauptsächlich durch den Geschosswohnungsbau geprägt ist, liegt in Magdeburg der Fokus der Bautätigkeit auf Eigenheimen. Diese Entwicklung spiegelt sich auch im Mietwohnungsmarkt wider, dessen Überkapazitäten vor allem im Bereich der Ein- und Zweizimmerwohnungen unter anderem durch Abriss reduziert wurden.

Trotz oder auch gerade durch diese Entwicklung steigen die Wohnungsmieten in den letzten Jahren kontinuierlich. Ähnlich verhält es sich hinsichtlich der Eigentumswohnungen im Neubau. Der Anstieg der Mieten und Preise liegt in Magdeburg zwar noch unter den Durchschnittswerten anderer C-Städte, im Vergleich zu den anderen drei dargestellten Städten Leipzig, Dresden und Erfurt war der Anstieg in Magdeburg jedoch überdurchschnittlich. Die prozentuale Veränderung der durchschnittlichen Miet- und Kaufpreise im Erstbezug von 2014 bis 2018 zeigt den starken Anstieg in Magdeburg in den vergangenen Jahren. Hinsichtlich der Mietpreisveränderung hängt die Stadt sogar die Dauerbrenner Leipzig und Dresden ab.

Die beliebtesten Stadtteile sind vor allem die nah am Zentrum gelegenen: die Altstadt, Werder, Stadtfeld West oder Stadtfeld Ost. Diese sind in den letzten Jahren durch eine zunehmend stärkere Aufwertung begleitet und von Sanierungen sowie Umbauten vieler Ortskerne geprägt.

Fazit: Bei genauer Prüfung viele Chancen

Ein Blick hinter die Zahlen lohnt sich immer, das zeigt der Vergleich Magdeburgs mit Dresden, Leipzig und Erfurt. In den letzten zehn Jahren stieg sowohl die Einwohnerzahl als auch die SVP-Beschäftigung. Beim prozentualen Miet- und Kaufpreisanstieg hat Magdeburg sogar seine drei ostdeutschen Geschwister überflügelt.

Innerhalb Ostdeutschlands stehen oftmals andere Städte stärker im Fokus als Magdeburg, obwohl sich die Metropole an der Elbe als Landeshauptstadt in den vergangenen Jahren überaus positiv entwickelt hat. Der Immobilienmarkt bietet daher noch vergleichsweise gute und günstige Einstiegsmöglichkeiten.

Ansprechpartner: André Adami, Bereichsleiter Wohnen Nord-, West- und Ostdeutschland bei bulwiengesa, adami [at] bulwiengesa.de