Auch Einwohnerwachstum oder die Versorgung mit Schulen sind wichtige Lagekriterien

Ob ein Immobilieninvestment zukunftsfähig ist, hängt von vielen Faktoren ab. Zum Beispiel, ob Menschen sich dort wohlfühlen. In der Studie "Future Locations: Wohnlagen mit Perspektive" haben wir gemeinsam mit Wealthcap perspektivenreiche Standorte und Mikrolagen untersucht. Ein eigens entwickeltes Scoring bewertet erstmals nach Makro- und zugleich Mikrokriterien.

Was ist eine attraktive Wohnlage? Das ist die entscheidende Frage, vor der letztlich alle stehen: Wohnungsmieter, Wohnungskäufer, private Vermieter, öffentliche Wohnungsgesellschaften und nicht zuletzt auch institutionelle Investoren. Viele Investoren nehmen in Zeiten niedriger Zinsen und Anleiherenditen den Wohnimmobilienmarkt noch stärker als attraktives Anlageziel ins Visier, da er ihnen zumeist stabile Mietrenditen bei relativ geringem Risiko ermöglicht.

Das Wohnlagen-Scoring berücksichtigt nicht nur die Makrokriterien, die die Zukunftsfähigkeit einer gesamten Stadt eruieren. Erstmals werden für das Wealthcap Scoring diese Erkenntnisse mit Mikrokriterien kombiniert, die sich auf einen einzelnen Standort, ein in sich geschlossenes Stadtviertel oder Quartier beziehen. Die besondere Herausforderung dabei liegt in der Auswahl des Kriteriensets auf der Mikroebene, denn Wohnen ist je nach Zielgruppe und Milieu sehr individuell. Die Studie untersucht anhand von insgesamt 19 Indikatoren neben deutschen Metropolen auch kleinere Zentren wie B-, C- und D-Städte. 

Diese 19 Indikatoren des Scorings für zukunftsstarke Wohnlagen unterteilen sich auf die beiden Untersuchungsbereiche Makrostandort (10 Kriterien) und Mikrostandort (9 Kriterien). Die Faktoren, die die Bewertung der Makrolage beeinflussen, reichen von klassischen ökonomischen Aspekten wie Wirtschafts- und Innovationskraft über Demografie bis hin zu Kauf- und Mietpreisentwicklung. Die Mikrolagen-Indikatoren umfassen unter anderem die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Nähe zu Bildungseinrichtungen und Erholungsflächen sowie die lokale Preisentwicklung. Damit umfasst das Tool vor allem Faktoren, die auf die künftige Entwicklung des Wohnstandorts abzielen und über eine reine Momentaufnahme hinausgehen.

Die Makrolagekriterien:

1. Wirtschaftskraft
2. Sicherheit
3. Erschwinglichkeit
4. Beschäftigung
5. Einwohnerwachstum
6. Nachhaltige Wohnungsnachfrage
7. Mietsteigerungspotenzial
8. Kaufpreisentwicklung
9. Demografie
10. Innovationskraft

Die Mikrolagekriterien:

1. Attraktivität der Wohnlage als aggregierte Kennzahl (übergewichtet).
2. ÖPNV-Anbindung
3. Schulische Erstbildung
4. Lebensmittelversorgung
5. Gastronomieangebot
6. Anteil Grün- und Erholungsflächen
7. Mietpreisentwicklung
8. Kaufpreisentwicklung
9. Neubauprojekte

Hinweis zur Analyse: Jedes der Kriterien wird mittels definierter Werteklassen auf einer Punkteskala bewertet. Die Einzelergebnisse werden aggregiert und ergeben in Summe jeweils einen Score für die ausgewählte Makro- und Mikrolage. Natürlich lassen sich anhand des Scorings, insbesondere auf der Ebene der Mikrolage, nur schwer allgemeingültige Aussagen über die Qualität eines Objektes und seiner Lage treffen. Auch können Mikrolagen nur innerhalb einer Stadt sinnvoll analysiert werden, diesem Aspekt trägt das Scoring-Modell Rechnung. Es kommt immer auf die individuellen Anforderungen von Mietern und Investoren an.

Für die Studie wurde die Zukunftsstärke von 30 ausgewählten deutschen Städten und Stadtteilen analysiert, die für Wealthcap Fokusmärkte im Segment Wohnen sind.

Bedürfnisse der Menschen vor Ort wichtiger als höchste Verkaufs- und Mietpreise

Klar ist: Für die Anwohner steht die Befriedigung der Grundbedürfnisse an erster Stelle. Indikatoren wie der Zugang zur Lebensmittelversorgung oder schulischen Erstbildung sind entscheidend für die Qualität eines Mikrostandorts. Insgesamt legt die Studie damit mehr Wert auf die Bedürfnisse der Menschen vor Ort, auch hinsichtlich bezahlbarer Mieten, statt sich wie rein quantitative Analysen auf die höchstmöglichen Verkaufs- oder Mietpreise zu beschränken. Denn nicht selten werden gerade Trendviertel am Ende eintönig und damit auch weniger interessant für Investoren.

Beispiel: Jena-Zentrum mit Bestwerten

Viele Marktteilnehmer denken in der gängigen ABCD-Städtecluster-Logik. Im Gegensatz zum Gewerbeimmobilienmarkt, wo die Größe einer Stadt nach wie vor von hoher Bedeutung ist, ist sie aber kein Erfolgskriterium für die Attraktivität ihrer Wohnimmobilien. Entsprechend schneiden mehrere kleinere und mittelgroße Standorte oft besser ab als große deutsche Metropolen. 

Das Praxisbeispiel Jena-Zentrum zeigt, dass auch B-, C- und selbst D-Städte attraktive Investitionsziele für institutionelle Anleger gerade im Wohnbereich sein können. So schneidet der Stadtteil Jena-Zentrum mit 42 von 50 möglichen Punkten unter den betrachteten Investmentstandorten mit Bestwerten ab. Auch Jenas Ergebnis auf der Ebene des Makrostandorts ist mit 39 Punkten sehr positiv. Die Top-Werte des Jenaer Stadtteils Zentrum unterstreichen die Zukunftsfähigkeit dieses Standorts, obwohl der Makrostandort als D-Stadt nicht im absoluten Fokus steht.