NRW 2019: Wohnungsmarktboom mit Handbremse
NRW 2019: Wohnungsmarktboom mit Handbremse
Die Rahmenbedingungen für den Wohnungsmarkt in Nordrhein-Westfalen sind positiv. Daran wird sich auch im laufenden Jahr nichts ändern. Allerdings sind die Entwicklungen innerhalb des Bundeslandes sehr unterschiedlich.
Die Bevölkerung der großen NRW-Städte wächst. Mit durchschnittlich fast zwei Prozent in den vergangenen fünf Jahren ist das Wachstum deutlich stärker als in der gesamten Bundesrepublik. Sogar noch stärker, um rund sieben Prozent, stieg die Beschäftigung an. Während Uni-Städte wie Münster, Bonn oder Wuppertal boomen, steckt das Ruhrgebiet noch mitten im Strukturwandel. Aber selbst dort wächst die Arbeitskräftenachfrage, die sich in den kommenden Jahren fortsetzen wird.
Die Bevölkerungsentwicklung ist eng verbunden mit den wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen und wird sich daher weiter ausdifferenzieren. Die Matrix gibt einen Überblick über Bevölkerungs- und Beschäftigungsentwicklung der vergangenen Jahre in verschiedenen Städten. Die gute Nachricht für Projektentwickler: Selbst in stagnierenden Städten gibt es an sehr guten Mikrostandorten Chancen für Neubauprojekte.
Kalkulation der Projektentwickler wird immer schwieriger
Während die Zinsen 2019 voraussichtlich nicht oder nur moderat steigen, legen die Baukosten infolge geringerer Baukapazitäten und vor allem die Grundstückspreise in vielen Städten deutlich zu. Die Erwartungen der Grundstücksverkäufer können Projektentwickler immer seltener in ihren Kalkulationen abbilden. Zudem addieren sich häufiger zusätzliche Aufwendung für längeren Planungs- und Baugenehmigungsverfahren oder die Schaffung von mietpreisgebundenen Wohnungen und sozialer Infrastruktur.
Damit sich Mieter und Käufer trotzdem noch Neubauwohnungen leisten können, werden die Wohnungen immer kompakter. Außerdem werden häufiger Mikroapartments gebaut, die die Nachfrage von temporär in der Stadt wohnender Bevölkerung bedienen. Angesichts der gestiegenen Bau- und Grundstückskosten sind dies manchmal die einzigen Produkte, die an einem Standort wirtschaftlich realisierbar sind.
Institutionelle Investoren suchen Neubau-Mietobjekte
In Nordrhein-Westfalen hat sich auch der Kapitalanlage- und Investmentmarkt in den vergangenen Jahren gut entwickelt. Vor allem institutionelle Investoren wie Spezialfonds, Versicherung oder Pensionskassen suchen verstärkt Neubau-Mietobjekte. Die hohe Nachfrage ließ die Verkaufsfaktoren steigen und die Renditen fallen. Während private Investoren aktuell eine durchschnittliche Bruttoanfangsrendite von etwa 3,6 Prozent erwarten, brauchen institutionelle Investoren in der Regel eine 4 vor dem Komma. Spitzenprodukte oder Projekte mit einem Anteil an mietpreisgebundenen Wohnungen werden jedoch auch teurer gehandelt.
Die Betrachtung der durchschnittlichen Miet- und Kaufpreisentwicklung im Neubau zeigt einen Rückgang der durchschnittlichen Rendite seit 2014 um 0,3 Prozentpunkte. Besonders stark gesuchte Städte wie Düsseldorf und Neuss sind sogar noch teurer geworden – und die Renditen damit noch stärker gesunken.
Allerdings gibt es auch Städte in Nordrhein-Westfalen, beispielsweise Siegen und Herne, in denen die Neubaumieten deutlich stärker steigen als die Kaufpreise. Diese Städte sind durch eine eher geringe Bauaktivität geprägt, sodass einzelne Projekte stark die Werte beeinflussen können.
Es klingt wie eine Binsenweisheit: Auch künftig muss neben der gesamtstädtischen Entwicklung immer die Qualität des Mikrostandortes betrachtet werden. Für den Erfolg wichtig ist zudem die individuelle Projektgestaltung.
Bleiben externe Schocks aus, wird für Investoren und Entwickler auch 2019 ein weiteres erfolgreiches Immobilienjahr. Wenngleich die Risiken tendenziell steigen, vor allem durch bereits stark gestiegene Miet- und Kaufpreisniveau und dem erwarteten langsamen Anstieg der Zinsen.
Hinweis: Der Text ist erstmals erschienen im Jahresbericht Perspektiven 2019 des BFW Landesverband Nordrhein-Westfalen.
Ansprechpartner: André Adami, Bereichsleiter Wohnen Nord-, West- und Ostdeutschland bei bulwiengesa, adami [at] bulwiengesa.de
