Wachstum der Wohnhochhäuser
Wachstum der Wohnhochhäuser
Für die PANDION AG haben wir die aktuellen Entwicklungen am deutschen Markt für Wohnhochhäuser untersucht. Weil der Platz in den Metropolen knapp ist (und das 70er-Jahre-Image sowieso längst Geschichte), setzt sich dieser Trend weiter fort. Das belegen auch die hohen Bau- und Planungsvolumen.
Wohnhochhäuser stehen derzeit im Fokus der medialen Berichterstattung. Gerade in zentralen Lagen scheinen sie ein passendes Produkt urbaner Wohnwünsche darzustellen. Doch das Thema ist wenig transparent: Wie viele Wohnungen entstehen aktuell in Wohntürmen? In welchen Städten wird gebaut? Welche Zielgruppen werden angesprochen? Diese Fragen hat der PANDION Marktreport Wohnhochhaus 2018 beantwortet. Im Blog präsentieren wir Ihnen einen Auszug, den gesamten Report können Sie hier lesen.
Zahlen zeigen: Trend setzt sich fort
Zur Übersicht zunächst ein paar Zahlen. Insgesamt entstehen im Zeitraum 2012 bis 2020 in den deutschen A- und B-Städten 11.467 Wohnungen in 78 Wohnhochhäusern. Das entspricht einer durchschnittlichen Projektgröße von 147 Einheiten. Die Entwicklungsschwerpunkte mit 10.299 Wohnungen (rund 90 % der Einheiten) und einer Wohnfläche von insgesamt etwa 760.000 qm liegen eindeutig in den A-Städten. Auf die B-Städte entfallen knapp 1.168 Wohnungen mit einer Fläche von insgesamt etwa 85.800 qm. Das hohe Planungsvolumen sowie die in den meisten Städten auch über das Jahr 2020 hinausgehend gut gefüllte Projektpipeline lassen auch langfristig eine Fortsetzung der Dynamik erwarten – der Trend zum Wohnturm setzt sich also weiter fort.
Der PANDION Marktreport greift die Trends auf und untersucht die aktuelle Entwicklung der Neubautätigkeit von Wohnhochhäusern in Deutschland in A- und B-Städten. Damit sind die wichtigsten deutschen Immobilienmärkte abgebildet. Im Rahmen eines Städtevergleichs wurde ermittelt, welche Hochhäuser in den Städten entstehen, wer die wichtigsten Investoren für Wohnhochhäuser sind und wie sich Hochhausprojekte positionieren.
Brennpunkt-Image passé
In Deutschland entstanden die ersten Hochhäuser bereits ab den 1920er-Jahren. Im großen Stil jedoch wurden Wohnhochhäuser erst nach dem Zweiten Weltkrieg infolge der Kriegszerstörungen als Trabantenstädte an den Stadträndern errichtet.
Das Image der Wohnhochhäuser war in Deutschland lange Zeit nicht gut. In der öffentlichen Meinung wurden Wohntürme vielfach mit Wohnkomplexen des sozialen Wohnungsbaus der 1960er- und 1970er-Jahre und damit einer schlechten Lebensqualität und sozialen Brennpunkten assoziiert. Im Gegensatz zu Staaten wie den USA oder Kanada spielte das Wohnhochhaus als urbane Wohnform in deutschen Städten lange Zeit keine Rolle. Erst seit wenigen Jahren ist hierzulande ein Anstieg der Bautätigkeit in diesem Segment feststellbar, der einerseits in der Flächenknappheit zahlreicher Metropolen, aber auch in sich verändernden gesellschaftlichen Trends begründet ist.
Flächenmangel und Einwohnerzuwächse weltweit Treiber
Wohnhochhäuser sind in anderen Staaten längst etabliert und stellen gerade in den Mega-Cities Asiens eine Antwort auf die extremen Einwohnerzuwächse und den Flächenmangel dar. Der Flächenmangel hat aber nicht nur in den asiatischen Städten, sondern auch im arabischen Raum zu einem regelrechten Hochhausbauboom in den vergangenen Jahren geführt. Dies betrifft großvolumige Büro- und Hotelentwicklungen wie auch zahlreiche Wohntürme.
Städte als wirtschaftliche, gesellschaftliche und kulturelle Zentren erfahren weltweit eine hohe Zuwanderung. Die sogenannte Metropolisierung beschreibt die Herausbildung von funktionalen Zentren, oft auch sogenannte Mega-Cities, die eine hohe Anziehungskraft haben. Die Agglomeration dieser Mega-Cities wird dabei zunehmend gleichermaßen für Arbeit und Wohnen attraktiv. In Zusammenhang mit der Grundstücksknappheit führt die Zuwanderung zu einem hohen Bedarf an stadtnahem Wohnraum, der wiederum zu einem in der Regel hohen Flächenbedarf durch wenig verdichtetes Bauen an den Stadträndern führt.
Und in Deutschland? Insbesondere die deutschen A-Städte sind seit einigen Jahren durch eine hohe Zuwanderung gekennzeichnet und verzeichnen teilweise deutliche Einwohnerzuwächse. Die Flächen für den gefragten zentral gelegenen Wohnungsbau werden zunehmend knapp, sodass Wohnhochhäuser als Antwort auf das geringe Grundstücksangebot und die hohe Nachfrage wieder an Bedeutung gewinnen.
Nicht überall werden jedoch Hochhäuser das Erscheinungsbild der Städte dominieren: Dieser Entwicklung stehen beispielsweise in einigen Städten einschränkende Beschlüsse und Vorschriften entgegen. So dürfen beispielsweise in Köln in den innerstädtischen Bereichen aufgrund des Status als UNESCO-Weltkulturerbe keine Hochhäuser entstehen, die die Sicht auf den Dom verhindern. In München liegt die Obergrenze für Hochhäuser seit einem Bürgerentscheid im Jahr 2004 bei 100 Metern bzw. der Höhe der Frauenkirche.
Hochhaus sinnvoll für Stadt der kurzen Wege
Das Potenzial von Hochhäusern liegt in ihrer vertikal geschichteten Nutzungsstruktur, die eine Integration verschiedener Nutzungsarten und Dienstleistungen in den Gebäuden erlaubt. Das Hochhaus kann damit das städtebauliche Leitbild einer Stadt der kurzen Wege sowie das Bedürfnis nach Sicherheit und die Ansprüche an Serviceleistungen optimal umsetzen. So können Dienstleistungen wie Einzelhandel, Wäscheservices, Gastronomie und Betreuungsdienste unter einem Dach angeboten werden. Sockelgeschosse können durch externe Frequenzen belebt werden und die Wohnqualität dieses Haustyps deutlich stärken.
Hochhäuser bieten ferner das Potenzial einer flexiblen Grundrissgestaltung, gemeinschaftlicher Nutzungen sowie einer nachhaltigen Stadtentwicklung durch einen geringeren Flächenverbrauch. In Deutschland steht die Mehrheit der Bevölkerung Wohnhochhäusern zwar positiv gegenüber, jedoch kann sich derzeit nur eine Minderheit vorstellen, selbst in einem Wohnturm zu leben.
Wohnen im Hochhaus als jüngeres Phänomen
Wie bereits erwähnt, ist das Thema Wohnen im Hochhaus in Deutschland häufig noch sehr stark mit den Hochbauten der Großwohnsiedlungen und Plattenbauviertel verknüpft. Obwohl sich zwischenzeitlich sowohl konzeptionell als auch hinsichtlich der Betriebsnebenkosten deutliche Optimierungen ergeben haben und das Thema Sozialbindungen keine Rolle mehr spielt, war die Entwicklung neuer Wohnhochhäuser in den Jahrzehnten seit der Wiedervereinigung sehr zurückhaltend. Dies steht im Gegensatz zu zahlreichen anderen Metropolen in Industrie- und Schwellenländern, wo zuletzt zahlreiche Luxusprojekte entstanden sind.
Zahlreiche Planungen in den deutschen Metropolen werden jedoch perspektivisch zu einem deutlichen Zuwachs bei den Wohnhochhäusern führen, die meist in sehr zentralen Lagen entstehen und sich an ein zahlungskräftiges Klientel richten. Entsprechend werden Wohnhochhausprojekte auch abseits der Bankenmetropole Frankfurt/Main in einigen Städten stadtbildprägend.
Hotspots: „Liberale“ A-Städte
Wie eingangs gesagt, sollen bis zum Jahr 2020 fast 7.000 weitere Wohneinheiten entstehen. Das entspricht einem Anteil am Gesamtvolumen von knapp 61 Prozent. Das Gros der Einheiten befindet sich demnach noch in Bau oder in der Planungsphase.
Zu den künftigen Hotspots zählen dabei weiterhin die genehmigungsrechtlich „liberalen“ Städte mit einer teilweise schon bestehenden Hochhausstruktur wie Berlin, Düsseldorf und Frankfurt/Main. Die beiden Metropolen Berlin und Frankfurt/Main mit ihrer außerordentlich hohen Dynamik im Wohnhochhausbereich haben einen Anteil am Gesamtvolumen aller analysierten Einheiten von rund 55 Prozent.
Aber auch in München und Köln sind erste Lockerungen von administrativen Beschränkungen erkennbar. Der zu beobachtende Trend gilt allerdings nicht für alle analysierten Städte: Gründe sind hier nicht nur eine geringere Nachfrage wie in einigen B-Städten, sondern auch topografische Beschränkungen wie beispielsweise in Stuttgart.
Baukosten rund 1.000 Euro/qm höher
Aufgrund der erhöhten Baukosten wird vielfach davon ausgegangen, dass in aktuellen Hochhausprojekten hauptsächlich Eigentumswohnungen im Luxussegment entstehen. Die Auswertung der Projekte bestätigt zwar einen Schwerpunkt bei den Eigentumswohnungen, jedoch werden auch rund 37 Prozent der Einheiten (4.293) als Mietwohnungen entstehen.
Klar ist, dass ein Wohnhochhaus ein Produkt der guten Lage mit besonderen Herausforderungen ist, wie PANDION Vorstand Reinhold Knodel erläutert: „Ein Wohnhochhaus lässt sich nicht wie ein klassischer Wohnblock in Bauabschnitte unterteilen. Wer anfängt zu bauen, muss es durchziehen und von vornherein richtig kalkulieren. Nachjustieren bei den Verkaufspreisen funktioniert nicht, da es keinen weiteren Bauabschnitt gibt.“ Höhere Quadratmeterpreise sind auf mehrere Faktoren wie beispielsweise die aufwendige Gründung, die Statik, die anspruchsvolle Haustechnik, den Brandschutz oder die Fassade zurückzuführen. „Allein die Baukosten auf einen Quadratmeter Wohnfläche liegen rund 1.000 Euro höher“, so Knodel. Hinzu kommen höhere Grundstückspreise, denn ein Turm braucht eine gute Wohnlage.
Daher entstehen in einem Großteil der Wohnhochhäuser hauptsächlich Eigentumswohnungen im Premiumsegment (38 Projekte mit 4.208 Wohnungen). Entsprechend ist das Preisniveau auch höher als im klassischen Geschosswohnungsbau im Umfeld.
Vermögende Zielgruppen kaufen eher als sie mieten
Abhängig vom Produkttyp (Miet- bzw. Eigentumswohnungen) ergeben sich teilweise deutliche Unterschiede bei den Projekten. Insgesamt werden beispielsweise nur bei 12 von 34 Mietwohnungsprojekten Preisaufschläge registriert; der Großteil liegt also auf einem vergleichbaren Niveau wie der herkömmliche Geschosswohnungsbau oder sogar darunter. Damit scheint sich die Annahme zu bestätigen, dass besonders vermögende Zielgruppen eher kaufen als mieten, denn bei den ETW-Projekten ergibt sich ein anderes Bild: So werden zwar in knapp über der Hälfte der Vorhaben Aufschläge beobachtet. Diese fallen jedoch teilweise deutlich drastischer aus. Spitzenreiter ist hier mit Abstand die Elbphilharmonie, wo die durchschnittlichen Kaufpreise von 25.000 Euro/qm mehr als dreimal so hoch sind wie im zugehörigen Teilraum (Zentrum). Auch die im Düsseldorfer Luxusprojekt win win bereits angesetzten durchschnittlichen Kaufpreise liegen mit derzeit rd. 230 Prozent über dem Vergleichswert für den Teilmarkt.
Fazit: Hochhäuser als attraktive Wohnform in zentralen Lagen
Die Bedeutung von Wohnhochhäusern steigt gegenwärtig ebenso wie die Nachfrage. Dies konnte durch die umfassende Analyse der wichtigsten Märkte Deutschlands bestätigt werden. Gründe für die Attraktivität dieser Wohnform sind u. a. die Möglichkeit integrierbarer Serviceleistungen, der in den oberen Etagen unverbaubare Blick sowie die Möglichkeit flexibler Grundrisslösungen für die Bewohner. Dass Hochhäuser heute vor allem in zentralen Lagen entstehen, ist ein wesentlicher Unterschied im Vergleich zu den Großwohnsiedlungen der 1960er- und 1970er-Jahre.
Zugrunde liegen dem wieder erstarkenden Trend zum Wohnen im Hochhaus verschiedene soziodemografische und gesellschaftliche Prozesse. So werden sich die Haushaltsgrößen weiter verringern. Gerade Singles und Paare haben häufig hohe Anforderungen an die Zentralität ihrer Wohnung und eine gute Infrastruktur im Umfeld.
Zudem erfreut sich das Wohnen in der Stadt nach einer lange vorherrschenden Suburbanisierung aktuell einer hohen Beliebtheit, was zu teilweise deutlichen Einwohnerzuwächsen in den Metropolen führt. Wohnhochhäuser bieten hier eine ideale Möglichkeit, modernen und adäquaten Wohnraum in beliebten Lagen bei einem im Vergleich zum Geschosswohnungsbau geringeren Flächenverbrauch bereitzustellen.
Die Analyse zeigt auch: Der Trend zum Wohnhochhaus setzt sich immer weiter fort, was sich in einem hohen Bau- und Planungsvolumen ausdrückt. So sollen bis zum Jahr 2020 knapp 61 Prozent der analysierten Einheiten errichtet werden; auch darüber hinaus ist die Projektpipeline in zahlreichen Städten gut gefüllt.
Den vollständigen PANDION Marktreport Wohnhochhaus 2018 können Sie hier kostenfrei herunterladen.
Ansprechpartner: Felix Embacher, Bereichsleiter für Masterplanungen und Sonderwohnformen, bulwiengesa, embacher [at] bulwiengesa.de
