Wo fehlen Wohnungen? Und welche werden langfristig benötigt? Im Auftrag der Allgäu GmbH haben wir uns die Wohnraumentwicklung für 147 Kommunen im Allgäu angeschaut. Aus der „Wohnbedarfsprognose Allgäu 2030“ können Handlungsempfehlungen für Kommunen abgeleitet werden. Denn die demografische Entwicklung erfordert Anpassungen

Städte und Regionen stehen in einem Standortwettbewerb, bei dem es in erster Linie darum geht, beispielsweise Kapital, Arbeitskräfte und Bewohner an den Standort zu binden. Auch das Allgäu ist mit diesem Wettbewerb konfrontiert.

Das Allgäu* zeichnet sich durch eine heterogene Wirtschaftsstruktur, der Nähe zu weiteren wichtigen Wirtschaftsstandorten, einer hohen Freizeit- und Wohnqualität mit einer hohen Eigentumsquote aus. Die Region wächst dank der guten Beschäftigungslage in der Industrie und im Tourismus weiter. Dadurch wird neuer Wohnraum benötigt, auch wenn es auf der anderen Seite einige bereits sehr gut versorgte Kommunen gibt. Die niedrige Arbeitslosenquote, die positive Bevölkerungsentwicklung und das Flächenpotenzial bilden ein stabiles Fundament – insgesamt stimmen die Rahmenbedingungen im Allgäu. Aber Entwicklungen wie die stetige Verkleinerung der Haushalte und eine immer ältere Gesellschaft müssen in der kommunalen Bauentwicklung künftig verstärkt berücksichtigt werden müssen. Diese Herausforderungen betreffen keineswegs nur das Allgäu, sondern sind nahezu flächendeckend in Deutschland zu finden.

Wer Firmen und Fachkräfte ansiedeln will, braucht geeignete Wohnungen

Durch eine 2014 durchgeführte Gewerbeflächenstudie konnte eine fundierte Datenbasis für die Region Allgäu ermittelt werden. Dabei zeigen die Ergebnisse der Studie klar einen Handlungsbedarf im Rahmen der Allgäuer Wohnraumentwicklung auf: Bei der Bewertung der Standortfaktoren gaben die befragten Allgäuer Unternehmen an, die Verfügbarkeit und das Preisniveau von Wohnflächen, neben der Verfügbarkeit von Fachkräften, ähnlich negativ zu bewerten wie die Verfügbarkeit und das Preisniveau von regionalen Gewerbeflächen.

2030 werden im Allgäu mehr als 26 % der Menschen über 65 Jahre alt sein. Einhergehend mit der positiven Standortentwicklung wächst auch der Bedarf an Wohnraum für Fachkräfte. So stieg die Zahl der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten seit 2012 um 12 %, die der Einwohner um über 4 %. Bis 2030 werden nochmals knapp 2 % mehr Menschen im Allgäu wohnen. Hinzu kommt in einigen Gemeinden, die v. a. touristisch geprägt sind, der Zuzug von Personen über 65 Jahren, die hier ihren Altersruhesitz einrichten. Diese Veränderungen haben vielschichtige Auswirkungen auf die Wohnungsnachfrage. Auf diese Entwicklung haben Kommunen bereits reagiert und neuen Wohnraum geschaffen.

Doch der hohe Bedarf an Wohnungen und die Zinssituation haben die durchschnittlichen Kaufpreise für Alt- und Neubauten sowie Grundstücke und Mieten im ganzen Allgäu deutlich erhöht. Zwar ist das Allgäu im Vergleich zu anderen Standorten in Bayern immer noch relativ erschwinglich; allerdings müssen auch hier zunehmend mehr Jahreseinkommen beziehungsweise ein zunehmend höherer Anteil des monatlich verfügbaren Haushaltseinkommen für den Erwerb einer Immobilie oder die Miete aufgebracht werden. Ursächlich für diese Entwicklung sind u.a. die gestiegenen Immobilienwerte und -kosten, die wiederum maßgeblich durch gestiegene Grundstückspreise und Baukosten getrieben werden. Im Vergleich zur Einkommensentwicklung fällt die Dynamik bei den Immobilienpreisen deutlich höher aus.

Bautätigkeit: Geschosswohnungsbau legt zu

Im Allgäu zeigte sich in jüngster Vergangenheit eine sehr dynamische Bautätigkeit. So stieg die Anzahl der Wohngebäude zwischen 2012 und 2017 um rd. 4,3 %, während die Wohnfläche um 5,5 % anstieg.

Im selben Zeitraum wurden im Allgäu rund 14.000 neue Wohnungen in Wohngebäuden errichtet. Davon entfielen 54 % auf Ein- und Zweifamilienhäuser und 46 % auf Mehrfamilienhäuser. Räumlich bestehen auch hier deutliche Unterschiede: So konzentriert sich der Wohnungsbau im Mehrfamilienhausbau schwerpunktmäßig in den urbanen Verdichtungen des Allgäus, während in der Fläche der Landkreise oftmals der Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern dominiert. Besonders ausgeprägt ist das Verhältnis in den Landkreisen Unter- und Ostallgäu, wo der Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser rd. 70 % erreicht.

Auch wenn der Schwerpunkt der Bauaktivität in den zurückliegenden Jahren im Bereich des Ein- und Zweifamilienhausbaus lag, konnte der Geschosswohnungsbau in den letzten Jahren an Gewicht zulegen und zuletzt (2017) einen Anteil von 50 Prozent aller Fertigstellungen auf sich vereinigen. Zu beachten ist allerdings die Tatsache, dass die Baufertigstellungen auch die Errichtung von Ferienwohnungen beinhalten. Auch bei den Genehmigungen für den Geschosswohnungs- und Eigenheimbau zeigt sich eine Verschiebung in Richtung Mehrfamilienhausbau. Lag zwischen 2012 und 2014 die Mehrheit der erteilten Genehmigungen noch im Bereich des Eigenheimbaus, so dreht sich seit 2015 das Bild in Richtung des Mehrfamilienhausbaus.

Fazit: Neubauten müssen anderen Anforderungen genügen als bisher

Bis 2024 wird der Bedarf an neu zu schaffendem Wohnraum steigen, ab 2030 ist der Wohnraumbedarf ausgeglichen. Künftige Neubauten müssen andere Anforderungen erfüllen als bisher: Die Wohneinheiten werden kleiner, weg vom geräumigen Einfamilienhaus zu Wohnungen für Paare und Singles. Barrierefreiheit, wohnbegleitende Dienstleistungen und eine gute Infrastruktur sind die neuen Voraussetzungen – auch, um Fachkräfte gewinnen und halten zu können.

Deutliche Differenzen zwischen Bedarf und Angebot sind beispielsweise in den Ballungsräumen und touristisch geprägten Gemeinden erkennbar. So ist gerade dort das Wohnen teuer, wo günstiger Wohnraum für Studierende oder Fachkräfte im Dienstleistungssektor wie Tourismus oder Pflege nötig wären.

* Die Analysen und Ausführungen umfassen nicht das gesamte Allgäu, sondern begrenzen sich auf den bayerischen Teil des Allgäus. Namentlich handelt es sich um die Landkreise Ostallgäu, Oberallgäu, Lindau (Bodensee) und Unterallgäu sowie auf die kreisfreien Städte Memmingen, Kempten und Kaufbeuren. Damit umfasst der räumliche Umgriff insgesamt 147 Kommunen.

Hinweis: Weitere Infos, Kontakt zur Allgäu GmbH und die Presseinformation finden Sie hier.

Ansprechpartnerin: Dr. Heike Piasecki, Niederlassungsleiterin München bei bulwiengesa, piasecki [at] bulwiengesa.de